Energielabel en woningverhuur: de impact op de maximale huurprijs

Het energielabel is een zwaarwegend onderdeel binnen de woningverhuur en bepaalt voor
een groot deel je uiteindelijke rendement. Via het Woningwaarderingsstelsel (WWS) krijgen
huurwoningen punten toegekend, waarbij een groen label de score en de wettelijk
toegestane huurprijs stevig verhoogt. Voor jou als vastgoedeigenaar betekent dit dat een
energiezuinige woning veel makkelijker de grens naar de lucratieve vrije sector passeert.
Een slecht geïsoleerd pand levert sinds de nieuwste wetgeving juist aftrekpunten op, wat je
maandelijkse huuropbrengst direct en genadeloos drukt.

De WWS-puntentelling: wat levert een groen label concreet op?

Binnen het vernieuwde WWS weegt de energiezuinigheid van je woning ontzettend zwaar
mee in de definitieve berekening. Hoe beter het energielabel, hoe meer punten de
huurwoning krijgt, en deze punten verhogen de maximale huurprijs direct. De actuele
puntentoekenning beloont duurzaamheid stevig en straft onzuinige woningen hard af. Voor
zelfstandige woningen geldt na een uitgebreide controle de volgende exacte verdeling:
● A++++: 62 punten voor een eengezinswoning en 58 punten voor een
meergezinswoning.
● A+ tot en met A+++: scoren stapsgewijs hoger, oplopend van 43 tot 57 punten
afhankelijk van het aantal plusjes.
● Label A: 41 punten (eengezins) en 37 punten (meergezins).
● Label B: 34 punten (eengezins) en 30 punten (meergezins).
● Label C: 22 punten (eengezins) en 15 punten (meergezins).
● Label D: 14 punten (eengezins) en 11 punten (meergezins).
● Label E, F en G: leveren respectievelijk 4, 9 en 15 aftrekpunten op.
Deze harde cijfers tonen onmiddellijk aan dat de stap van een onzuinig G-label naar een
A-label voor een reguliere eengezinswoning maar liefst 56 extra punten oplevert. De
regelgeving dwingt verhuurders op deze manier om hun vastgoed in rap tempo te
moderniseren. Verhuur je een tochtig pand met enkel glas en zonder isolatie, dan daalt de
maximale huurprijs aanzienlijk.

**Het puntverschil tussen eengezinswoningen en appartementen
**

Bij het vaststellen van de uiteindelijke puntenscore maakt de Huurcommissie een scherp
onderscheid tussen verschillende woningtypes. Een eengezinswoning krijgt bij exact
hetzelfde energielabel standaard meer punten toegekend dan een meergezinswoning, zoals
een appartement of een bovenwoning. Bereikt jouw huurwoning bijvoorbeeld een keurig
C-label, dan krijgt een eengezinswoning daarvoor 22 punten, terwijl een appartement met
exact datzelfde label op 15 punten blijft steken.
Dit ogenschijnlijke nadeel voor appartementen ontstaat doordat meergezinswoningen in de
praktijk profiteren van de restwarmte van omliggende buren. Ze verliezen van nature veel
minder snel warmte naar de buitenlucht, omdat ze simpelweg minder buitenmuren hebben.
Een hoekwoning of een vrijstaande woning vereist aanzienlijk zwaardere bouwkundige en
technische ingrepen om hetzelfde zuinige niveau te bereiken als een ingebouwd
stadsappartement. Het landelijke puntensysteem beloont de extra fysieke investeringen bij
een eengezinswoning met een hogere waardering. Reken bij het bepalen van de huurprijs
altijd uiterst secuur met het juiste woningtype om latere financiële claims en huurverlagingen
van zittende huurders te vermijden.

Van sociale huur naar de winstgevende vrije sector

De Nederlandse verhuurmarkt is opgedeeld in strikte segmenten, met puntengrenzen die
keihard zijn vastgelegd door de overheid. Tot en met 143 punten valt een woning in de
sociale sector. Scoort het pand tussen de 144 en 186 punten, dan belandt deze in de
gereguleerde middenhuur. Vanaf 187 punten bereik je de vrije sector, waar de wettelijke
huurplafonds vervallen en je de huurprijs als eigenaar volledig zelf mag bepalen.
Het energielabel is voor jou als verhuurder het krachtigste stuurmiddel om deze
segmentgrenzen te doorbreken. Laten we kijken naar een rekenvoorbeeld. Een appartement
scoort op basis van oppervlakte, buitenruimte, sanitair en de WOZ-waarde in totaal 140
punten. Heeft dit specifieke pand een matig D-label, dan komen daar 11 punten bij. Met 151
punten valt de woning muurvast in de gereguleerde middenhuur.
Kies je echter voor hoogwaardige isolatie, zonnepanelen en een warmtepomp waardoor de
woning naar een A++ label stijgt, dan levert de energieprestatie ineens 48 punten op in
plaats van 11. De totale score schiet omhoog naar 188 punten. Hiermee passeer je direct de
liberalisatiegrens en verhuur je de woning probleemloos in de vrije sector. Deze groene stap
verdubbelt in de huidige markt in gewilde steden vrijwel direct je structurele maandelijkse
huuropbrengsten.

Slechte energielabels: financiële risico’s en
verduurzamingskosten

De landelijke overheid voert een buitengewoon streng beleid voor slecht geïsoleerde
panden. Oude woningen met enkel glas, kieren en verouderde cv-ketels krijgen vaak een E,
F of G-label. Binnen het vernieuwde stelsel trekt dit de totale WWS-score met maximaal 15
punten omlaag. Naast de direct dalende wettelijke huurinkomsten, lopen je huurders tegen
onbetaalbare energierekeningen aan. Dit verhoogt het risico op structurele
betalingsachterstanden en frequente leegstand aanzienlijk. Beschermde monumenten
vormen hierop overigens een uitzondering: zij krijgen voorlopig geen strafpunten bij een
slecht energielabel.
Verduurzamen vraagt op korte termijn om een stevige financiële investering. Reken op een
bedrag tussen de € 15.000 en € 35.000 om een verouderde woning naar een comfortabel
A-label te tillen. Deze werkzaamheden omvatten doorgaans dak- en vloerisolatie, HR++ glas
en de installatie van een warmtepomp. Levert deze ingreep de definitieve stap naar de vrije sector op, dan stijgt je huurprijs vaak fors. Een structurele huurverhoging van € 400 per
maand resulteert in een extra jaaropbrengst van € 4.800, waardoor de ingreep zichzelf via
de verhoogde cashflow betrekkelijk snel terugverdient.
Vraag bij de voorbereiding van deze werkzaamheden direct de Investeringssubsidie
duurzame energie en energiebesparing (ISDE) aan. Deze overheidssubsidie dekt vaak een
fiks percentage van de kosten voor isolatiemateriaal en warmtepompen, wat jouw initiële
financiële klap verlaagt en het uiteindelijke rendement flink verhoogt.

Het grote belang van een geregistreerd en actueel label

Verhuurders baseren hun huurprijzen in de praktijk nog te vaak op een onjuist, voorlopig of
verlopen energielabel. Een officieel geregistreerd document blijft wettelijk gezien exact tien
jaar geldig. Verhuur je een woning waarvan het label ongemerkt de einddatum heeft
gepasseerd? Dan valt de energieprestatie bij een toetsing volledig weg en wijst het WWS
het originele bouwjaar aan als basis voor de puntentelling. Voor woningen van vóór het jaar
2000 resulteert dit direct in een veel lagere score of zelfs maximale aftrekpunten, met een
dwingende en stevige huurverlaging tot gevolg.
Laat daarom tijdig een nieuw label registreren door een gecertificeerde EP-adviseur. Regel
dit ruimschoots vóór de start van het nieuwe huurcontract en voeg het document zichtbaar
toe. Reken in je plannen nooit met een oud ‘voorlopig’ label, aangezien dit specifieke
document geen enkele juridische waarde bezit bij de bepaling van de maximale huurprijs.
Controleer in alle gevallen of het definitieve document daadwerkelijk en succesvol is
opgenomen in de officiële landelijke database, bekend als EP-Online.
Leg uitgevoerde verduurzaming ook direct vast. Vervang je tijdens de huurperiode het glas
of de verwarmingsinstallatie? Laat de adviseur dan onmiddellijk langskomen voor een
actueel rapport. Pas wanneer dit nieuwe label in de database geregistreerd staat, mag je de
bijbehorende WWS-punten rechtsgeldig meerekenen bij het afsluiten van een geheel nieuw
huurcontract.