Het begrijpen van de Geliberaliseerde Huurprijs: Een Gids voor Verhuurders

Uitleg van de Nederlandse Huurmarkt

In Nederland bestaat de huurmarkt uit twee duidelijk onderscheiden segmenten: de vrije sector huurmarkt en de sociale huurwoningmarkt. Het aanbod van panden volgt in elk segment andere regels en voorwaarden, in het bijzonder als het aankomt op de maximale huurprijs die gevraagd mag worden. Een belangrijk begrip hierbij is de geliberaliseerde huurprijs. Het is cruciaal voor een verhuurder om deze verschillen en specifieke kenmerken van elke betreffende sector te beoordelen en begrijpen, zodat zij hun pand op een wettelijk en ethisch correcte manier kunnen verhuren.

De vrije sector woning

Het domein van de vrije huurmarkt omvat woningen die de liberaliseringsgrens overschrijden, waarbij de huurprijs vrij wordt gesteld en niet onderworpen is aan wettelijke beperkingen. De huurprijs wordt in dit geval bepaald door wat huurder en verhuurder overeenkomen in de huurovereenkomst. In tegenstelling tot sociale huurwoningen, zijn deze woningen niet gebonden aan inkomensgrenzen van de huurder.

Sociale huurwoning

Aan de andere kant hebben we de sociale woningmarkt, een huur die voornamelijk wordt gereguleerd door woningcorporaties en waarbij de maximale huurprijs wél wettelijk is begrensd. De huurprijs van sociale huurwoningen is gebaseerd op een puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd.

Het begrijpen van de werking van deze twee segmenten en hoe de geliberaliseerde huurprijs in elk segment wordt bepaald, is fundamenteel voor elke verhuurder. Het zorgt ervoor dat zij in staat zijn om hun aangeboden woning op een correcte en eerlijke manier aan te bieden, in overeenstemming met de Nederlandse wet- en regelgeving en met respect voor de rechten van de huurder.

Wat is een Geliberaliseerde Huurprijs?

Een geliberaliseerde huurprijs, ook wel bekend als de vrije sector huurprijs, is een huurprijs die boven de liberalisatiegrens is. Deze limiet wordt jaarlijks door de overheid vastgesteld. Woningen met een huurprijs die boven deze limiet, vallen in de vrije sector dus hebben ze geen maximale huurprijs. In de vrije sector hebben eigenaars meer vrijheid om de huurprijs vast te stellen en zijn er minder wettelijke beperkingen. De geliberaliseerde huurprijs is dus in wezen een term die gebruikt wordt om een huurprijs te vragen die niet gebonden is aan de strenge reguleringen van de sociale huursector.

Actuele bepalingen voor de Vrije Sector Huurmarkt

Vanaf 1 juli 2023, en tot de datum van dit artikel, ligt het aantal punten van de liberalisatiegrens op 136 punten. De woning moet dus minimaal 136 punten hebben dan is de huurprijs geliberaliseerd. Het is essentieel om dit in het achterhoofd te houden bij het bepalen van de huurprijs en het verhuren van uw woning. Woningen die onder de liberalisatiegrens zijn, vallen in de gereguleerde sector en de maximale huurprijs wordt dan wettelijk beperkt. Als het aantal punten boven deze limiet ligt, kan de huurprijs door de verhuurder worden bepaald.

Belangrijk om te weten is dat als het puntensysteem wijzigt, dit geen terugwerkende kracht heeft. Dit betekent dat eventuele wijzigingen in het puntensysteem niet van toepassing zijn op lopende huurcontracten of eerdere aanslagen. De verhuurder hoeft de wijzigingen in de puntentelling niet per se aan te passen aan de lopende huurcontracten. Deze wijzigingen gaan alleen in op nieuwe contracten.

Het puntenstelsel -factoren die de puntentelling beïnvloeden

Bij het verhuren van een zelfstandige woning voor bepaalde of onbepaalde tijd komen verschillende factoren kijken die het puntentotaal van een huurwoning kunnen beïnvloeden.

Grootte van de kamers en voorziening

De eerste factor is de grootte van de huurwoning. In principe geldt: hoe groter de pand, hoe meer punten. De oppervlakte van de woning kan door de verhuurder worden opgemeten of is terug te vinden in een plattegrond. Iedere kamer in de woning, inclusief de woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer, draagt bij aan de totale oppervlakte.

Hierbij kun je denken aan het aantal kamers in de woning, maar ook aan de aanwezigheid van een keuken en badkamer, en de kwaliteit van deze ruimtes. Elke kamer met zijn eigen karakteristieke geeft een bepaald aantal punten dat kan bijdragen aan een hoger totaal aantal punten.

Energieprestatie

Daarnaast is ook de energieprestatie van de woning een factor die meetelt in de puntentelling. Deze wordt bepaald door het energielabel van de woning. Een woning met bijvoorbeeld een A-label, wat duidt op een zeer energiezuinige woning, zal een hoger aantal punten opleveren dan een woning met een minder zuinig label. Of uw woning een energielabel heeft, kunt u vinden op de officiële energielabel website. U hoeft alleen de postcode en het huisnummer plus eventuele toevoeging in te vullen.

WOZ-waarde

Ten slotte wordt ook de WOZ-waarde van de woning meegenomen in de puntentelling. Woningen met een hogere WOZ-waarde kan leiden tot een hoger puntenaantal. Het is dus van essentieel belang dat een verhuurder deze factoren in overweging neemt bij het bepalen van de huurprijs. Dit helpt niet alleen bij het vaststellen van een eerlijke huurprijs resulterend in duurdere huurwoningen, maar zorgt er ook voor dat de woning voldoet aan de Nederlandse wet bezwaar- en regelgeving voor de verhuur van woningen. De getaxeerde waarde van uw eigendom vindt u op de WOZ-verklaring van uw gemeente. Meestal wordt deze verklaring naar uw huis verzonden of kan deze worden bekeken via MijnOverheid.nl. U heeft ook de optie om de WOZ-waarde van uw eigendom kosteloos op te vragen bij het WOZ-waardeloket.

Hoe kunt u een puntentelling krijgen?

Huurcommissie website

De huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die huurders en verhuurders helpt bij geschillen over de huurprijs, het onderhoud van de huurwoning en de kosten voor energie en andere servicekosten. Bij meningsverschillen tussen huurder en verhuurder over deze zaken kan de Huurcommissie worden ingeschakeld. Deze organisatie beoordeelt de situatie en doet een uitspraak. In het ergste geval zal hiervoor naar de rechter moeten worden gegaan.

Het doel van de Huurcommissie is dan ook het bemiddelen bij geschillen, het waarborgen van een eerlijke huurprijs en het zorg dragen voor goed onderhoud van huurwoningen.

De huurcommissie is een belangrijke organisatie voor de huurders en verhuurders en zorgen ervoor dat hun rechten worden gerespecteerd.

Het verkrijgen van een puntentelling voor uw woning kan eenvoudig worden gedaan door een huurprijscheck uit te voeren op de website van de Huurcommissie. Hier kunt u de specifieke kenmerken van uw woning invoeren, zoals de grootte, het energielabel, de WOZ-waarde en de kamers. Na het invullen van deze informatie zal de website een schatting geven van het aantal punten dat uw woning zou kunnen krijgen. Het is belangrijk om te onthouden dat deze schatting slechts een indicatie geeft en dat de daadwerkelijke puntentelling kan variëren afhankelijk van de specifieke omstandigheden van uw woning. Daarom kan het nuttig zijn om een professioneel advies in te winnen als u niet zeker bent van uw zaak.

Gespecialiseerde bedrijven

Het inschakelen van een bedrijf voor de puntenwaardering van uw woning kan diverse voordelen bieden. Ten eerste hebben bedrijven die gespecialiseerd zijn in woningwaardering kennis van de nieuwste regelgeving en criteria waaraan woningen moeten voldoen. Hierdoor kunnen zij een nauwkeurige en betrouwbare puntenwaardering bieden. Bovendien kunnen zij, dankzij hun ervaring, potentiële problemen identificeren en aanbevelingen doen voor verbeteringen die het aantal punten van uw woning kunnen verhogen. Ten tweede kan het inschakelen van een bedrijf tijd en moeite besparen. Hoewel het mogelijk is om zelf een puntenevaluatie uit te voeren, geeft dat slechts een indicatie en is de kans aanwezig dat u fouten maakt. Het inschakelen van een professioneel bedrijf kan dit proces vereenvoudigen en gemoedsrust geven, wetende dat uw eigendom correct wordt gewaardeerd.

Kan ik een woning op de vrije markt verhuren als deze niet genoeg punten heeft?

Het verhuren van een appartement voor een hogere huur dan is toegestaan kan riskant zijn en kan leiden tot problemen. Een van de grootste risico’s is dat de huurprijs kan worden verlaagd door de huurcommissie als de huurder een verzoek indient voor een puntenevaluatie. Dit kan financiële gevolgen hebben voor de verhuurder. Bovendien kunnen er juridische gevolgen zijn. Onder de Nederlandse wetgeving kunnen verhuurders die woningen met te weinig punten voor te hoge prijzen verhuren, worden gestraft. Dit kan leiden tot sancties en in extreme gevallen zelfs tot strafrechtelijke vervolging. Ten slotte kan het verhuren van een dergelijke woning de relatie met de huurder verslechteren, wat kan leiden tot verdere geschillen. Het is dus uiterst belangrijk om de puntentelling van een appartement zorgvuldig uit te voeren voordat u besluit het te verhuren.

Het is belangrijk om te onthouden dat huurders altijd de mogelijkheid hebben om “huurcommissie vragen” te stellen. Deze vragen kunnen betrekking hebben op de kwaliteit van de woning, de rechtvaardigheid van de huurprijs en andere zaken die verband houden met de huurovereenkomst. Deze vragen kunnen leiden tot een formele evaluatie van de huurprijs door de huurcommissie, wat kan resulteren in een verlaging van de huur als de puntentelling onjuist is opgesteld of als de huurprijs niet in overeenstemming is met de puntentelling. Verhuurders dienen altijd bereid zijn om te reageren op “huurcommissie vragen” en moeten begrijpen dat het niet voldoen aan de puntentelling serieuze gevolgen kan hebben.

Verhuren op de Vrije Markt (boven de liberalisatiegrens): Welke kosten dienen in het huurcontract te worden opgenomen?

In een huurovereenkomst staan doorgaans verschillende kostenposten vermeld. Een van de belangrijkste is de ‘kale huur’, dit is de huurprijs voor de woning zelf, zonder bijkomende kosten. De ‘kale huurprijs’, ook wel bekend als ‘netto huur’, verwijst naar de basishuurprijs van een woning zonder extra kosten. Daarnaast zijn er vaak servicekosten inbegrepen. Deze kosten kunnen zaken omvatten zoals schoonmaak, onderhoud, en kosten voor gemeenschappelijke ruimtes. Bovendien, afhankelijk van de huurovereenkomst, kan de verhuurder ook verantwoordelijk zijn voor de kosten van nutsvoorzieningen zoals gas, water en elektriciteit, dit raden wij wel ten alle tijden af en is het beter om de huurder zelf deze contracten te laten afsluiten. Verder kunnen er kosten in rekening worden gebracht voor eventuele meubels of apparatuur die door de verhuurder in de woning zijn geplaatst.

Als het contract van korte duur is bijvoorbeeld zes maanden, of als de huurder alle kosten die met de verhuur gemoeid zijn aan de verhuurder wil betalen, kan hij de verhuurder vragen om de huur een all-in prijs te maken, maar belangrijk in deze is dat het goed gespecificeerd staat in de huurovereenkomst.