Wet Goed Verhuurderschap en Regeling Goed Verhuurderschap

Inleiding tot Wet Goed Verhuurderschap

De Wet Goed Verhuurderschap, een belangrijke regelgeving in de Nederlandse huurwoningsector, beoogt evenwicht te bewaren tussen de rechten en plichten van huurders en verhuurders. Deze wet stelt duidelijke normen voor wat verwacht wordt van een ‘goede verhuurder’, en bevat bepalingen die variëren van de maximale duur van tijdelijke verhuur tot regels voor tussentijds opzeggen.

Hieronder zullen we dieper ingaan op deze concepten, waarbij we specifieke aandacht besteden aan onderwerpen als ‘tijdelijk huurcontract’ en ‘huur opzeggen’. Dit zal een gedetailleerd inzicht geven in hoe de Wet Goed Verhuurderschap in de praktijk functioneert, en hoe deze de interactie tussen huurders en verhuurders vormgeeft.

De duur van de huurovereenkomst: Wat u moet weten

Er zijn verschillende soorten huurcontracten, elk met hun eigen specifieke regels en voorwaarden. Het is essentieel om de juiste huurovereenkomst te kiezen die past bij uw specifieke situatie en dat zowel de huurder als de verhuurder zich aan de voorwaarden in het contract houden, want wat in het contract staat, is bindend en heeft juridische gevolgen. Bovendien is het belangrijk om te weten hoe en wanneer een huurder of verhuurder de huur opzegt.

Tijdelijk huurcontract

Dit is een huurovereenkomst overeenkomen voor een vaste periode. Dit kan variëren van enkele maanden tot enkele jaren, afhankelijk van wat is overeengekomen tussen de huurder en verhuurder. Aan het einde van de contractperiode eindigt het contract automatisch, maar er moet wel een opzegtermijn in acht worden genomen.

Huurcontract opzeggen: Als de huurder het tijdelijke huurcontract wil opzeggen, dient dit schriftelijk te worden gedaan. De opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan de betaalperiode, meestal is dit één kalendermaand. De opzegging kan elk moment plaatsvinden, zelfs als de afgesproken einddatum van het contract nog niet is verstreken. De verhuurder is verplicht om de huurder 1 tot 3 maanden voor de einddatum op de hoogte te stellen van het aflopen van het contract.

Huurcontract voor onbepaalde tijd

Dit is een huurovereenkomst zonder einddatum. Het contract loopt door totdat de huurder of de verhuurder het opzegt, met inachtneming van de opzegtermijn.

Huurcontract opzeggen: De standaard wettelijke minimale opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan de betaal periode. Dit betekent dat wanneer je de huur per maand betaalt je een kalendermaand hebt als huurder om de huur op te zeggen. Betaal je de huur per twee maanden dan dien je twee kalendermaanden in acht te nemen.

Huurcontract met diplomatenclausule

Dit type contract wordt vaak gebruikt wanneer een woningeigenaar tijdelijk in het buitenland verblijft, bijvoorbeeld voor werk. Het contract geeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te beëindigen als hij/zij terugkeert naar Nederland.

Huurcontract opzeggen: Verhuurder en huurder kunnen de huurovereenkomst niet eerder opzeggen dan de in de huurovereenkomst genoemde datum of, indien de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is verlengd als bedoeld in deze bepaling, tegen de aldus overeengekomen nieuwe einddatum. Bij opzegging door verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden kalendermaanden (plus één maand met een maximum van zes kalendermaanden voor elk jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd).

Schriftelijk opzeggen:

In het huurcontract staat: een huurder kan per aangetekende brief opzeggen. Een langere opzegtermijn dan 3 maanden is voor een huurder niet toegestaan. Dit is de maximale opzeg termijn.

Rechten en plichten huurder

Rechten van de huurder

In Nederland heeft de huurder een scala aan wettelijke beschermingen en rechten op grond van de Wet Goed Verhuur. Deze wet onderstreept het belang van een eerlijke en evenwichtige relatie tussen huurder en verhuurder. Hieronder lichten we de belangrijkste rechten en plichten van een huurder toe, zodat u als verhuurder een duidelijk beeld krijgt van wat u kunt verwachten bij het verhuren van uw woning.

De huurder heeft de volgende rechten:

Bescherming tegen onrechtmatige beëindiging van de huur, ook wel huurbescherming genoemd. Dit betekent dat u als verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst kan stopzetten. Bij een tijdelijk huurcontract is er sprake van beperkte huurbescherming. U kan de huur niet tussentijds opzeggen, maar wel na afloop van de afgesproken huurperiode.

Bescherming tegen illegale verhuur, ook wel huurbescherming genoemd. Dit geldt als u een sociale huurwoning, vrijesectorwoningen, kamer, woonwagen, staplaats voor een woonwagen verhuurt. Of u nu een contract voor onbepaalde tijd of een tijdelijk huurcontract hebt, de huurder heeft recht op huurbescherming.

De huurder heeft het recht de Huurcommissie te verzoeken de huurprijs te controleren. Deze controle betreft de betaalde huurprijs sinds aanvang van de verhuur en de huurder dient binnen de eerste 6 maanden een huurprijscontrole te doen. Voor sociale huurwoningen is het mogelijk om de controle later te doen.

Het recht op ongestoord huurgenot. Dit betekent dat u als verhuurder niet zomaar in het gehuurde mag komen.

Plichten van de huurder

Wanneer een persoon een appartement huurt, zijn er bepaalde verplichtingen waaraan hij/zij als huurder moet voldoen. Deze kunnen variëren afhankelijk van beide specifieke voorwaarden van de huurovereenkomst. Zie hieronder de algemene verplichtingen die een huurder heeft:

Huur betalen: De voornaamste verantwoordelijkheid van een huurder is om de huurpenningen tijdig en volledig te betalen, zoals bepaald in de huurovereenkomst.

Het appartement onderhouden: Het is de taak van de huurder om de zelfstandige woning schoon en netjes te houden gedurende de huurperiode.

Vermijden van schade: Huurder moeten voorkomen dat ze schade toebrengen aan het appartement of de faciliteiten en apparaten, buiten de normale slijtage om.

Rekening houden met geluidsvoorschriften: Van huurder wordt meestal verwacht dat ze een aanvaardbaar geluidsniveau hanteren en de rust van medebewoners niet verstoren.

Regels en voorschriften naleven: Het is de verantwoordelijkheid van de huurder om alle regels en voorschriften die door het gebouwbeheer (VVE) of de verhuurder zijn opgesteld, op te volgen.

Melden van onderhoudsproblemen: Eventuele onderhouds- of reparatieproblemen moeten tijdig aan de verhuurder of het gebouwbeheer (VVE) worden gemeld.

Toegang verlenen voor reparaties en inspecties: De huurder moet de verhuurder of het gebouwbeheer (VVE) toegang tot het appartement bieden voor noodzakelijke reparaties, inspecties of andere legitieme doeleinden.

Zorgdragen voor nutsvoorzieningen en diensten: De huurder is tijdens de gehele huurovereenkomst periode verantwoordelijk voor het betalen van nutsvoorzieningen en andere diensten.

Naleving van de huurovereenkomst en de huurperiode: Huurder moeten zich houden aan de bepalingen van de huurovereenkomst, waaronder ook de overeengekomen huurperiode valt.

De huurovereenkomst correct beëindigen: Aan het einde van de huurovereenkomst moeten huurder de verhuurder doorgaans tijdig op de hoogte brengen voordat ze verhuizen.

Waarborgsom

Als de huurder een borg heeft betaald op basis van de huurovereenkomst, is het volgende van toepassing.

Als er geen afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst over de borg, of als de gemaakte afspraken nadeliger zijn voor de huurder dan de wettelijke regeling die op 1 juli 2023 in werking treedt, zal de verhuurder de borg binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen, tenzij:

a. er schade is zoals bedoeld in artikel 7:218 BW1. In dit geval zal de verhuurder binnen dertig dagen na het schriftelijk einde van de huurovereenkomst het resterende deel van de borg terugbetalen, na aftrek van de aantoonbaar gemaakte kosten voor het herstel van de schade;

b. de huurder de verschuldigde huurprijs, zoals bedoeld in artikel 237 lid 2 BW, servicekosten, zoals bedoeld in artikel 237 lid 3 BW of energieprestatie vergoeding, zoals bedoeld in artikel 237 lid 4 BW, nog niet heeft betaald. In dit geval zal de verhuurder binnen dertig dagen na het einde van de huurovereenkomst het resterende deel van het in het huurcontract opgenomen borgbedrag terugbetalen, na aftrek van deze nog door de huurder verschuldigde kosten.

De verhuurder zal de huurder schriftelijk op de hoogte brengen van een eventuele verrekening, zoals eerder vermeld, waarbij een gedetailleerde specificatie van de kosten aan de huurder wordt verstrekt.

Gebruik gehuurde

Het is verplicht voor de huurder het gehuurde te gebruiken zoals is bepaald in de huurovereenkomst. Dit betekend het volgende:

In het geval de huurder het gehuurde op een manier gebruikt die niet overeenkomt met de afspraken, wordt dit gezien als een tekortkoming. Deze tekortkoming geeft de verhuurder normaal gesproken het recht om naleving van het overeengekomen gebruik te stoppen, alsook de ontbinding van de huurovereenkomst en de compensatie voor eventuele geleden schade. Als er een geldige boeteclausule is afgesproken tussen de partijen, kan de huurder door het oneigenlijke gebruik ook boetes opgelegd krijgen. Hoewel het uiteindelijk aan de rechter is om te beoordelen of de eisen van de verhuurder worden ingewilligd, moet de huurder in deze context gezien worden als iemand die op de hoogte is van de gevolgen. Daarnaast wijst de verhuurder de huurder erop dat het oneigenlijk gebruik van het gehuurde ook in strijd kan zijn met overheidsregelgeving, zoals bijvoorbeeld de huisvestingsverordening, de algemene plaatselijke verordening en het bestemmingsplan. Dit kan leiden tot handhavende maatregelen, waaronder een bestuurlijke boete en/of dwangsom.

Betreden woonruimte

Tijdens de gehele huurperiode kan de verhuurder de gehuurde ruimtes alleen binnengaan met toestemming van de huurder, tenzij een van de volgende situaties zich voordoet:

1. Er is een urgente noodsituatie die onmiddellijk actie vereist;

2. Dringende werkzaamheden zoals genoemd in artikel 220, lid 1, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek moeten worden uitgevoerd in de woonruimte;

3. De verhuurder wil renoveren volgens artikel 220, lid 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek tijdens de huurovereenkomst, mits de huurder daarmee heeft ingestemd of de rechter oordeelt dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan;

4. Volgens artikel 56 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek moet de verhuurder een handeling toestaan ten gunste van een naburig perceel;

5. De toegang tot de woonruimte is voor een bezichtiging voor de verkoop of nieuwe verhuur zoals bedoeld in artikel 223 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.Kleine herstellingen

In het geval van defecten aan de gehuurde ruimtes, kan de huurder zich tot de verhuurder wenden. Dit geldt echter niet voor kleine reparaties, die zijn de verantwoordelijkheid van de huurder. Om te bepalen wat onder kleine reparaties valt, raadt de verhuurder de huurder aan het ‘Besluit kleine herstellingen’ te raadplegen:

Dit besluit bevat een niet-uitputtende lijst van reparaties die doorgaans voor rekening van de huurder zijn.

Huurcommissie

Zowel bij een zelfstandige woonruimte als bij een onzelfstandige woonruimte heeft de huurder het recht om de Huurcommissie te benaderen met betrekking tot zijn huurder of verhuurder. Op de website van de Huurcommissie staat een toelichting op de mogelijkheden die de huurder heeft om in beroep te gaan bij de Huurcommissie.

Jaarlijkse Huurprijsaanpassing

Vrije sector huurwoning

In geval van een geliberaliseerde huurprijs als bedoeld in art. 7:247 BW (vrije sector huurwoning) zal de huurprijs, in verband met de geldontwaarding, jaarlijks per 1 juli worden gewijzigd. Afhankelijk van hetgeen de wetgever daarover jaarlijks bepaalt zal de wijziging worden gebaseerd: ofwel op de

CPI-index van het Centraal Bureau voor de Statistiek, ofwel op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling. Verhuurder zal aan huurder van de huurprijs wijziging minimaal één kalendermaand voor de datum van ingang van de nieuwe huurprijs schriftelijke mededeling doen.

Indien de exploitatielasten van verhuurder meer zijn gestegen dan de uit het bovengenoemde artikel voortvloeiende huurverhogingspercentage en/of indien verhuurder al dan niet op last van de overheid investeringen (bijvoorbeeld ter zake van verduurzaming) heeft gedaan die niet kunnen worden terugverdiend met dat huurverhogingspercentage, kan verhuurder tegelijk met en bovenop dat huurverhogingspercentage een opslag toepassen van 1%. Indien verhuurder gebruikt maakt van het opslagpercentage, zal verhuurder aan huurder daarvan minimaal één kalendermaand voor ingang van de nieuwe huurprijs schriftelijke mededeling doen onder opgave van de reden daarvan. Indien huurder niet wenst in te stemmen met het opslagpercentage dient hij dat uiterlijk voor de datum van ingang van de nieuwe huurprijs schriftelijk mee te delen aan verhuurder en heeft hij het recht om de huurovereenkomst voor die ingangsdatum op te zeggen tegen een datum gelegen uiterlijk 6 maanden na de datum van ingang van de huurverhoging. Indien huurder gebruik    maakt van zijn voormelde recht de huurovereenkomst op te zeggen is hij de huurverhoging voortvloeiende uit het opslagpercentage niet verschuldigd, maar is hij de huurverhoging die voortvloeit uit bovengenoemde artikel wel verschuldigd.

Gereguleerde huurwoning

Indien het gehuurde een niet-geliberaliseerde huurprijs heeft (gereguleerde huurwoning) is het bepaalde in de bovengenoemde artikelen niet van toepassing. In dat geval zal de huurprijs jaarlijks worden aangepast op de in de wet bepaalde wijze (artikel 7:252, 252a, 252b en 253 BW). Dat betekent dat de huurprijs op voorstel van verhuurder kan worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage of bedrag voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (waarvan de hoogte afhankelijk is van het inkomen van huurder).